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Vendre en viager, un plus pour la retraite ?

Thinkstockphotos

Le viager, tout le monde connaît, ou croit connaître. Encore boudée par les seniors, cette solution peut s'avérer avantageuse. Explications.

Vendre son logement en viager, c'est l'assurance de recevoir une rente pour le restant de sa vie tout en demeurant chez soi. Mais certaines idées reçues ont la vie dure ! Démêlons le vrai du faux.

Le vendeur ne touche pas de capital : 

FAUX.

Dans une vente en viager, l'acheteur (le débirentier) verse une somme d'argent en capital (entre 10 et 30 % du prix de vente total) appelée le bouquet, puis une rente jusqu'au décès du vendeur (le crédirentier). Le bouquet est versé au comptant au moment de la signature du contrat. La vente obéit aux mêmes règles qu'une transaction immobilière classique : promesse ou compromis de vente, passage par un notaire, etc.

On peut ne pas occuper son logement : VRAI.

On peut tout à fait vendre un logement libre, que l'on n'occupe plus, en viager ! Et dans ce cas, la rente est supérieure. C'est une solution parfois utilisée pour financer une maison de retraite. Mais la plupart du temps, le viager est vendu occupé, c'est-à-dire que le vendeur reste dans ses murs.

Le prix est fixé selon un barème : VRAI.

Les montants de la rente et du bouquet sont évalués selon un barème officiel : il prend en compte la valeur du bien, ainsi que l'espérance de vie du propriétaire. Plus il est âgé, plus la rente et le bouquet sont élevés. Un agent immobilier spécialisé dans le viager peut aider à trouver le juste prix et la bonne répartition entre le bouquet et la rente. En effet, plus le bouquet est important, moins la rente est élevée.

Le montant de la rente n'évolue pas : FAUX.

La rente est indexée sur l'indice du coût de la vie publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). Autre cas : si le vendeur vide les lieux bien avant son décès, par exemple pour partir en maison médicalisée, une clause du contrat peut préciser que la rente augmentera. De fait, l'acheteur peut dès lors habiter le logement ou le louer.

Les charges sont moins élevées : VRAI.

Le vendeur ne paie plus la taxe foncière, qui incombera à l'acheteur. Même chose pour les grosses réparations (le toit, les murs de soutènement, les voûtes et les poutres). Seules les réparations courantes, dites d'entretien (plomberie...), et la taxe d'habitation restent à sa charge.

La fiscalité est avantageuse : VRAI.

La rente perçue lors d'une vente en viager bénéficie d'une fiscalité allégée. Elle est soumise à l'impôt sur le revenu selon un système très favorable, puisqu'elle bénéfice d'un abattement. Ainsi, la fraction de la rente soumise à l'impôt varie, selon l'âge du vendeur, de 30 à 70 % !

Et si l'acheteur ne verse plus la rente ?

Il suffit de prévoir, dans le contrat de vente, un privilège au profit du vendeur avec clause résolutoire en cas d'impayé.

Cela permet d'annuler la vente au moindre incident de paiement et de récupérer le bien sans avoir à restituer le bouquet.

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